רכישת נכס בקפריסין: נהלים משפטיים, השלכות מס וגורמי מפתח למחשבה לקונים מקומיים ובינלאומיים

תוכן העניינים:

רכישת נכס במדינה זרה היא החלטה משמעותית ובקפריסין התהליך עשוי לכלול שלבים משפטיים, מיסים ורגולציה הדורשים תשומת לב קפדנית. בין חוזים, אישורים, עמלות ולוחות זמנים – גם רוכשים מנוסים עלולים להחמיץ פרטים חשובים.

בפירמת עורכי הדין Lyssiotis Law אנו מייצגים קונים ומשקיעים מקומיים ובינלאומיים ומספקים הנחיה משפטית ברורה ומעשית לאורך כל תהליך רכישת הנדל"ן בקפריסין.

מטרתנו פשוטה: להגן על האינטרסים שלך, למנוע עיכובים מיותרים ולוודא שתהליך העסקה יתנהל באופן חלק, בטוח ושקוף.

שישה טיפים מרכזיים לרוכשים

1. הבינו את החובות ולוחות הזמנים שלכם

על הרוכשים לעמוד בהליכי בדיקת נאותות, סקירה של חוזה ובמקרים מסוימים גם בקבלת אישור מועצת השרים. בהירות מוקדמת בנושא מונעת אי-הבנות יקרות.

2. דעו אילו עמלות ומיסים מעורבים בתהליך

ייתכן שתשלמו דמי העברה, מס בולים, מע״מ ובמקרים מסוימים דמי הקצאה, בהתאם לסוג הנכס והעסקה. תכנון מוקדם מבטיח שקיפות ותקצוב נכון.

3. דעו מה בדיוק אתם קונים

חשוב לוודא כי לנכס יש שטר בעלות מדויק, ללא שעבודים או עיקולים, ואין מחלוקות בעלות או גבולות. אנו מבצעים בדיקות מדויקות לאיתור כל סיכון טרם ההתחייבות שלכם.

4. בדקו סטטוס תכנון ובנייה

יש לאשר ייעודי קרקע, היתרי בנייה, אישורי אכלוס וחיבור לתשתיות – במיוחד ברכישת פרויקטים חדשים או דירות “על הנייר”.

5. ודאו אם ומתי חל מע״מ

מע״מ בקפריסין בדרך כלל חל על נכסים חדשים או קרקע לא מפותחת הנמכרים על-ידי מוכר הרשום במע״מ. נכסים יד שנייה לרוב פטורים ממע״מ, אז חלים דמי העברה. אנו מאמתים את סטטוס המע״מ של המוכר ואת מהות העסקה כבר בתחילת הדרך על מנת שאתם תדעו את האחוז המדויק שתשלמו.

6. פנו לייעוץ חוקי מוקדם

מהשלב הראשון אנו מגינים על ההשקעה שלכם. אנו מטפלים בניסוח חוזים, הליכים מול רישום מקרקעין , במיסים ובציות רגולטורי ומבטיחים לכם עסקה יעילה ובטוחה.

תהליך הרכישה – שלב אחר שלב

בדיקות ראשוניות (Due Diligence)

השלב הקריטי ביותר בכל קניית נכס הוא בדיקת הנכס. אנו מגישים בקשות רשמיות לטאבו לאיתור שעבודים ועיקולים. במידת הצורך אנו מכינים כתב ויתור זכויות כדי להבטיח שהחוזה החדש גובר על התחייבויות קודמות וכך מגינים עליך משפטית ופיננסית.

אנו גם בודקים היתרים, תאימות לייעודי קרקע ותשתיות. בדירות חדשות אנחנו בודקים תוכניות אדריכליות, אומדני עלויות וסעיפים נסתרים שעלולים לגרום לבעיות עתידיות.

הסכם שמירת נכס (Reservation Agreement)

בזמן בדיקות הנאותות ניתן לחתום על הסכם שמירת נכס שנכתב במיוחד עבורכם. המוכר מתחייב לא למכור את הנכס לאחרים לתקופה מוגדרת, ואתה משלם פיקדון של 1–5% (לרוב €3,000–€10,000). מהלך זה מגן עליכם ומוודא שהנכס יגיע אליכם. אנו מגדירים תנאים ברורים לגבי תקופת השמירה, החזר כספים והמעבר לחוזה.

ניסוח הסכם מכר (Sale & Purchase Agreement)

בשלב זה אנו פועלים כנציגיך ואף באמצעות ייפוי כוח אם אתה בחו״ל. ייפוי כוח יכול להיות מונפק על ידי השגרירות הקפריסאית או באמצעות נוטריון ואפוסטיל.

לאחר החתימה, אנו מגישים בקשת אישור למועצת השרים (לרוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי), ומפיקים נסח טאבו עדכני.

אנו מטפלים בכל ההליכים הפורמליים, המועדים, חיובי המס ובביצוע תקין של ההסכם עד להפקדתו.

הפקדה לצורך אכיפה (Specific Performance)

לאחר חתימת ההסכם, אנו דואגים להפקדתו במשרד הטאבו הבהתאם לחוק אכיפת חיובים במקרקעין, פקודה 232 בדרך כלל לאחר תשלום 30% מהמחיר או לפי החוזה.

הפקדה זו מונעת מהמוכר למכור, למשכן או להעביר את הנכס לאחר – ומבטיחה את זכויותיך עד לרישום הבעלות. החוק דורש הפקדה תוך 6 חודשים, אך אנו עושים זאת באופן מיידי לאחר עמידה בתנאי התשלום.

אישור מועצת השרים ודרישות זיהוי מס

לרוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי חובה לקבל אישור מועצת השרים לפני העברת שטר הבעלות. ללא אישור זה, הטאבו לא יכול להשלים את ההעברה – גם אם חוזה המכר הופקד כראוי.

לפי התקנות, רוכש שאינו תושב האיחוד רשאי לרכוש דירה אחת או בית אחד או מגרש אחד עד 4,014 מ״ר.

אין אפשרות לרכוש חלקי קרקע או מספר יחידות באופן אישי. לרוכשים המעוניינים להשקיע בנכסים נוספים קיימים פתרונות כמו חברה קפריסיאית או קרן נאמנות. אנו מייעצים ובונים אסטרטגיות רכישה מיוחדות בהתאם ללקוח

בנוסף על כל הרוכשים, מקומיים, אירופאים וכאלו מחוץ לאיחוד חובה לקבל מספר זיהוי מס בקפריסין T.I.C.

הT.I.C מונפק על ידי משרד המיסים הקפריסאי והוא חובה בכל קנייה ורישום של נדל"ן. אנו דואגים להנפקת המספר במהירות, כדי למנוע עיכובים.

מיסים ועמלות

מס בולים (Stamp Duty)

עד €5,000 – 0%
בין €5,001–€170,000 – 1.5%
מעל €170,000 – 2%

מע״מ

19% – שיעור רגיל
5% – ברכישת דירת מגורים ראשונה
0% – עבור נכסים עם היתר בנייה לפני 1.5.2004

דמי העברה (Transfer Fees)

חלים במעמד העברת שטר הבעלות, אלא אם שולם מע״מ – ואז אין דמי העברה. אם לא שולם מע״מ – חל חצי מהתעריף:

עד €85,000 – 3%
בין €85,001–€170,000 – 5%
מעל €170,000 – 8%

ברכישה על-שם יותר מאדם אחד הערך מחולק ומקטין את העמלה.

דמי הקצאה (Assignment Fees)

ברכישת זכויות מנכס שטרם נרשמו עבורו שטרי בעלות כ-0.5% ממחיר החוזה מינימום €100, מקסימום €3,000. אנו מחשבים את כל המיסים ומטפלים בבקשות מע״מ. לבחור לעבוד איתנו עוזר לכם למנוע טעויות יקרות ומוודא שהקניה תהיה חלקה ושקופה.

העברת בעלות – השלב האחרון

לאחר השלמת התשלומים השלב האחרון הוא העברת בעלות

אם יש שטר בעלות – ההליך מהיר, המסמכים עוברים לטאבו וההליך נרשם.
בפרויקטים חדשים ללא שטרות – הפקדת ההסכם מגנה עליך עד להנפקת השטרות.

אנו מוודאים תשלום מסים, בדיקת קבלות ורישומים בטאבו – עד לרישום מלא וללא מחלוקות, כולל זכות מגורים, השכרה או מכירה.

העברת חלקי קרקע – לרוכשים מקומיים ואירופאים

במקרים מסויימים רוכשים מקפריסין ומהאיחוד האירופי יכולים לעיתים לרשום בעלות חלקית על הקרקע עוד לפני הנפקת שטרי הבעלות הסופיים – ובכך לקבל הגנה נוספת. רוכשים שאינם מהאיחוד – אינם רשאים לכך וחייבים להמתין לשטר הבעלות.

אנו ממליצים לפי האופציות האפשריות בכל מקרה, ודואגים לשתף את כל המקורות הרלוונטיים.

שירותים משפטיים לאחר הרכישה

אנו מעניקים גם ייעוץ בנוגע למסים שנתיים, תכנון ירושה, צוואות והעברת נכסים בתוך המשפחה. אנו יכולים להכין חוזי שכירות, הסכמי ניהול או מסמכים משפטיים אחרים הקשורים לשימוש או להשכרה של הנכס שלך, בין אם להשכרה קצרה ובין אם להשכרה לטווח ארוך. אם סכום הרכישה עולה על €300,000, אנו יכולים גם להכין ולהגיש את המסמכים הדרושים לקבלת רישיון תושבות קבע בקפריסין (PR).

קפריסין מציעה סביבה נוחה במיוחד לבעלי נכסים, שכן לא חל מס ירושה או מס עושר על יחידים. מסי הנדל"ן בקפריסין מינימליים ומשולמים ישירות לרשות המקומית. הסכום המדויק משתנה בהתאם לרובע, ולרוב מכסה שירותי פינוי אשפה ותחזוקת קהילה כללית שיתוף פעולה איתנו הופך את רכישת הנדל״ן למערכת יחסים מקיפה ומתמשכת, המבטיחה שכל העניינים הקשורים לנכס, למגורים ולניהול עיזבון בקפריסין יטופלו בדייקנות ובמקצועיות מלאה.

בדיקות הנדסיות נוספות

בשיתוף פעולה עם שותפים מקצועיים מהימנים, אנו מעניקים ללקוחותינו גישה לצוות של אדריכלים, מהנדסי בניין ומהנדסי מכונות, היכולים לבדוק ולדווח על מצבם של נכסים, במיוחד במקרה של נכסים יד שנייה או כאלה שהיו מאוכלסים בעבר.

הערכות טכניות אלו מספקות תובנות חשובות לגבי ההיבטים המבניים, המכניים והחשמליים של הנכס, ומבטיחות שהלקוחות יקבלו החלטות מושכלות לחלוטין לפני השלמת הרכישה. שירות זה משלים את בדיקות הנאותות המשפטיות שלנו ומציע שקט נפשי מלא – גם מההיבט המשפטי וגם מההיבט הטכני.

השותף המשפטי המהימן שלך לרכישת נדל״ן בקפריסין

עם מורשת של יושר מאז שנת 1955, Lyssiotis Law מציעה מומחיות מקומית מהימנה בשילוב עם ראייה בינלאומית. אנו מפשטים עסקאות נדל״ן מורכבות, ומאפשרים לך לרכוש נכסים בקפריסין בביטחון וברוגע מלא.

Lyssiotis Law מספקים מומחיות מקומית ואסטרטגיה בינלאומית – ומאפשרים רכישת נדל״ן בקפריסין בביטחון מלא. פנו אלינו:

10 מלונות מומלצים למשפחות עם ילדים בקפריסין

מעיינות חמים טבעיים בקפריסין - חוויה של טבע, ריפוי ורוגע

בית חב"ד קפריסין

16 אטרקציות החובה בקפריסין

[מדריך למתקדמים] כך תמצאו טיסות מוזלות באמצעות הסוואת עקבות עם VPN

מלון קינג אבלטון בפאפוס - King Evelthon Beach Hotel & Resort

קישורים שימושיים