השקעה בקפריסין או ביוון: איפה כדאי כיום להשקיע בנדל"ן?

בשנים האחרונות קפריסין ויוון הן כנראה שתי המדינות שמושכות אליהן הכי הרבה משקיעי נדל"ן ישראלים.

הסיבות די ברורות: קרבה גיאוגרפית, מחירי נכסים נמוכים, עידוד ממשלתי להשקעות זרות, שווקי תיירות פעילים ומיסוי נוח למשקיע זר.

על אף הדמיון בין המדינות, בפועל אלו שני שווקים שונים מאוד: קפריסין קטנה, מרוכזת ופשוטה לניהול, יוון גדולה, מגוונת ולעיתים מורכבת יותר.

המטרה כאן היא לא למכור לכם חלום, אלא לעזור להבין איפה ההשקעה הגיונית יותר כרגע, לפי תקציב, יעד (תשואה או עליית ערך), מיסוי ואפשרויות לגולדן ויזה.

1) גולדן ויזה ותושבות: כמה כסף באמת צריך

ביוון סף הכניסה השתנה והוא כיום תלוי אזור:

• 800,000 אירו באזורים מבוקשים במיוחד, כולל אתונה ואזורים תיירותיים מרכזיים, ובדרך כלל קיימת גם דרישת מינימום של כ-120 מ"ר.
• 400,000 אירו באזורים אחרים, גם כאן לרוב עם דרישת מינימום של כ-120 מ"ר.
• 250,000 אירו במסלול ייעודי של המרה ממסחרי למגורים או נכסים לשימור ושיקום, בהתאם לקריטריונים שנקבעו.

בקפריסין המסלול המרכזי לתושבות קבע למשקיעים מבוסס על רכישת נכס חדש בסכום של 300,000 אירו ומעלה.

למשקיעים שתושבות היא חלק מהשיקול, מדובר במסלול ברור יחסית עם סף כניסה נמוך יותר לעומת אזורי הפריים ביוון.

2) מחירים ממוצעים: כמה עולה נכס היום?

המחירים משתנים מאוד לפי אזור, שכונה, מצב הנכס, קרבה לים וסוג העסקה, ולכן עדיף להסתכל על טווחים ריאליים.

ביוון הממוצע הארצי נע סביב 2,500-2,600 אירו למ"ר.

באזורים מבוקשים באתונה ובסלוניקי הטווח נע לרוב בין 2,500 ל-3,000 אירו למ"ר, ובאזורים פרימיום אף יותר.

המשמעות למשקיע היא שביוון עדיין קיימות הזדמנויות מתחת לממוצע, אך אזורי הביקוש כבר אינם זולים כפי שהיו בעבר.

בקפריסין הממוצע הכללי לדירות עומד על בין 2,500 אירו למ"ר בלרנקה ל-3,500 עד 4,000 אירו למ"ר בלימסול. פאפוס נמצאת איפשהו ביניהם.

3) מיסוי למשקיעים זרים: המספרים שחשוב להכיר

ביוון:

• מס הרכישה כיום עומד על 3.09 אחוז מערך הנכס.
• מס רווח הון על מכירת נדל"ן מושעה עד סוף 2026.
• בפועל, השעיית מס רווח הון היא יתרון משמעותי למשקיעים שמתכננים יציאה בטווח בינוני, אך עדיין יש עלויות עסקה נוספות.
• כמו כן, קיימת אמנם מס בין ישראל ליוון שמיטיבה עם משקיעים ישראלים.

בקפריסין:

• מס רווח הון על מכירת מקרקעין עומד כיום על 20 אחוז.
• מס על הכנסות משכירות: מיסוי לפי מדרגות מס הכנסה.
• מע"מ: שיעור סטנדרטי של 19 אחוז רק על נכסים חדשים. קיימת אפשרות למע"מ מופחת של 5 אחוז בתנאים מסוימים, בעיקר למגורים ראשיים ובהגבלות שטח וערך.
• בקפריסין חשוב להבין מראש האם העסקה כוללת מע"מ וכיצד מיסוי השכירות משפיע על התשואה נטו.
• נכון להיום עדיין לא נחתמה אמנת מס בין ישראל לקפריסין.

אז איפה כדאי לך להשקיע עכשיו?

קפריסין מתאימה לכם יותר אם:

• יש לכם העדפה לשוק מסודר יותר שקל יחסית לנהל בו נכס מרחוק וקרוב יותר גיאוגרפית.
• תושבות קבע היא חלק מהיעד והסכום של 300,000 אירו מתאים לכם.
• מעוניינים בפוטנציאל גבוה יותר של תשואה משכירות.

יוון מתאימה יותר אם:

• אתם רוצים להשקיע בשוק גדול עם הרבה אפשרויות השקעה.
• אתם מחפשים נכס להשקעה במיקוש מבוקש גם במחיר של פחות מ-150,000 אירו.
• אתם מחפשים יתרונות מסוימים מבחינת מיסוי למשקיעים זרים.

מקורות למחקר שוק מעמיק יותר: נדל"ן ביוון, נדל"ן בקפריסין.

בשורה התחתונה, אין כאן תשובה אחת שנכונה לכולם וההחלטה צריכה להתקבל בהתאם להעדפות האישיות שלכם.